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房价上涨过快倒逼调控升级12城市调控政策

发布时间:2019-06-09 07:02:15
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11月26日,南京、杭州、长沙在同一天推出房地产调控新规。其中南京规定,进一步提高第二套住房贷款首付比例,强化借款人资格审查,不得向不符合信贷政策的贷款人发放贷款。而此前一天,类似的情况已经上演,厦门、武汉、南昌三地同天出台新调控政策。

据统计,在目前已经收紧调控的二线城市中,只有郑州的政策在9月初发布,其余城市则集中在11月中下旬发布,时间相隔不超过一周。截至目前,除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外,已有郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京二线城市,共计12个城市发布进一步收紧房地产调控政策。

从各地的调控政策看,主要以提高外地购房者门槛以及上调二套房首付比例为主,以沈阳为例,其在11月25日出台的政策就将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限,由一年以上提高到两年以上。此外,未来沈阳居民家庭申请贷款购买第二套住房,商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。同时,武汉也在抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。

针对开发商的限价,各地都不约而同地指出加强和完善商品房预售管理,继续对新建商品住房预售价格实行价格指导,对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证并暂停其上签约。

问责制令政策升级

业内专家表示,之所以众多城市选择此时加码调控,与这些城市房价上涨幅度过快直接相关,令这些城市在年内完成当初制定的房价调控目标出现阻力。

按照国家统计局数据,已经出台调控政策的二线城市10月新建住宅价格涨幅基本都超过10%,在70个大中城市中涨幅偏高。北京中原地产市场部研究总监张大伟说,后续可能有超过20个城市继续出台地方收紧调控的文件。今年新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到21个,这些城市要完成年度调控任务难度相当大。

与此同时,住建部约谈房价涨幅靠前的城市也是促使各地调控升级的原因。

年初,按照国务院关于楼市调控的“国五条”要求,全国省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求,多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。

然而,一些城市连续数月房价的上涨幅度已超过居民人均可支配收入增幅。面对当初公布的年度新建商品住房价格控制目标,面临考核问责制度,各地调控加码势在必行。

据相关人士透露,事实上,就在上周,南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市都再次被住建部约谈,而且据说态度比较强硬。由此地方政府迅速做出反应,出台调控新政也并不难以理解。

增加土地供应成亮点

业内人士分析,本轮各城市在调控升级手段上除了限购限贷等行政手段之外,也都几乎不约而同提出了增加土地供应的市场手段进行调控,称得上一个亮点。

据统计,在出台新政的12个城市中,有9个表态将会扩大土地供应规模,尤其是普通商品住房土地的供应规模将会有所扩大。

其中,以武汉为例,自今年3月以来,单月成交面积一直保持在100万平方米以上,但仅有4个月的供应面积超过了100万平方米。本轮调控明确表示,增加住房用地供应,特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度,力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。

事实上,很多二线城市房价上涨的背后是供不应求的矛盾。当月度新增供应量远不及市场需求,住房库存去化周期明显偏小,使得此类城市房价上涨具备了内在动力。专家表示,本轮调控显然已经考虑到要增加供应以改变市场供需结构失衡的问题。另外,在短期政策出台的同时,各城市基本都对未来的土地供应规模进行预先披露,这能够起到稳定市场的长期预期效果。

此外,除了房价上涨的热点城市收紧调控政策外,市场上也传出包括徐州、温州、芜湖等房价涨幅较慢甚至下降的城市有限购悄然放松趋势,对此,专家表示,房地产市场已出现分化,调控必然也呈现差别化,一二线热点城市出台收紧政策,楼市过剩的三四线城市则可能会在供应上收缩。

董家声

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